¡MUCHÍSIMO CUIDADO CON LOS CONSEJOS QUE CIRCULAN POR LA RED! ¡PODÉIS TERMINAR EN LA CÁRCEL!

A muchos de vosotros os habrá llegado -vía Facebook o vía em@il- un mensaje en el que comparten un “truquillo legal” dirigido a las personas que tengan abierto un procedimiento de ejecución sobre su vivienda y que se encuentren al borde del embargo.

Os pego el mensaje para que podamos analizar la gravedad del asunto:

“Si estás en peligro de perder tu piso, por no pagar la hipoteca, o si sabes de alguien que está en esa situación, hay una solución totalmente legal: Alquila el piso a algún familiar (que no aparezca en la hipoteca) por un precio simbólico de 1 ó 5€ al mes durante 100 años y registra el contrato en elRegistro de la Propiedad. El banco se quedará el piso, pero no podrá echar al inquilino gracias a ese contrato y tan sólo le tendrá que pagar el alquiler simbólico al mes. Es totalmente legal, hasta que los bancos consigan cambiar la legislación, pero es la mejor solución a los embargos injustos que están haciendo. Por favor, comparte este comentario; cuanta más gente lo sepa, más efecto tendrá!!”

Catalogar esta estrategia como “totalmente legal” es igual de absurdo que decir “hay una solución muy lícita: quemar la casa”. Lo que, a simple vista, puede parecer una buena estrategia para eludir la acción de la justicia, a lo que realmente nos está animando -como quien no quiere la cosa- es a cometer un delito de insolvencia punible, recogido en el artículo 257.1.2º de nuestro Código Penal y castigado con una pena de prisión de 1 a 4 años y multa de 12 a 24 meses (multa cuyo importe estaría comprendido -normalmente- entre los 720 € y los 3.000 €, aunque su límite serían 288.000 €). Lo último que le hace falta a una persona que se encuentra en una situación tan desesperada como es una ejecución o un embargo es que le den consejos legales que le van a suponer un juicio (seguro) y, o bien la cárcel, o bien una multa de cuantía considerable (multa que, de resultar impagada, le llevaría irremediablemente a prisión). Ojito con estos temas que, como podréis imaginar, la excusa de “lo leí en Facebook” de nada sirve ante el juez.

El problema de estas cosas es que  la gente oye campanas pero no sabe dónde.

Lo que parece intentar el mensaje (vamos a presumirle ineptitud pero buena fe a su autor) es poner a nuestra disposición el contenido del artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU para los amigos) que viene a decir que el que adquiere una finca arrendada se tiene que tragar todas las obligaciones del arrendador salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, motivo por el cual nos recomienda inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Con todos mis respetos, éste es el consejo legal que os daría un abogado incompetente y temerario. Detallemos los disparates:

1)     El artículo 29 de la LAU corresponde al título “de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, por lo que -salvo que hablemos del arrendamiento de, por ejemplo, un local comercial- NO nos vale si pretendemos evitar el embargo de una vivienda.

2)     Nos encontraríamos ante un contrato celebrado con ánimo de hacerle la picia a un acreedor, conocidos como “contratos en fraude de ley”, y sería rescindible en base alartículo 1291.3 del Código Civil.

3)     Para poder inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedadtienen que cumplirse dos requisitos:

a.      Que el contrato se haya celebrado con posterioridad al 1 de enero de 1995 (ya estás limitando el tema).

b.      Elevar a escritura pública el contrato de arrendamiento (el notario da fe del contenido del contrato y luego te pone el cazo para que le pagues). El tema es que ningún, repito, ningún notario va a elevaros a público lo que a todas luces es un fraude, más que nada porque se juegan que les imputen el mismo delito, que les sancionen y que les cierren el chiringuito (y sería una pena que eso pasase ahora que van a poder dedicar todo el día a casar tórtolos y a divorciar ex-tórtolos).

No obstante lo anterior, incluso si verdaderamente nos encontrásemos ante un caso que cumpliese con todos los requisitos y que consiguiese tener inscrito en el Registro de la Propiedad su contrato de arrendamiento con anterioridad al inicio del procedimiento de ejecución, la doctrina no se pone de acuerdo sobre si están protegidos o no:

• el art. 704.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil parece dejar entrever que si son justos ocupantes de la vivienda no podrán ser expulsados por el ejecutante.

• Por el contrario, el artículo 134 de la Ley Hipotecaria dice que al carajo todas las inscripciones de terceros poseedores posteriores a la hipoteca, sin excepción (se acabó la protección del inquilino).

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Al margen de toda la parrafada que os he soltado, el verdadero problema radica no ya en que la información sea falsa y delictiva (que ya le vale), sino que nos anima a compartirla con personas que se vean en esa situación. En estas personas, la falta de información sumada a la desesperación puede llevarles a realizar ese “negocio jurídico” sin profundizar en las potenciales consecuencias. Por todo ello, soy yo el que os ruega que no deis difusión a ese mensaje y que, en caso de que lo leáis en el tablón de algún amigo (quien, con toda seguridad, lo habrá colgado con la mejor de sus intenciones) le corrijáis para evitar que se le cause un grave perjuicio a nadie.

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Espero que a ninguno os sea de utilidad directa esta información (dadas las circunstancias que implicaría), pero sí espero que podáis (podamos) evitar que una información diametralmente falsa circule por internet con el riesgo que esto entraña.

Gracias a todos los que contribuyáis a frenar este bulo.

Fuente: Hecha la ley, hecha la trampa